空き家を相続したらどうする？放置のリスクと活用・処分の選択肢

親が住んでいた実家を相続したものの、自分は別の場所に住んでおり、誰も住まなくなった「空き家」をどうすればよいのか――。これは、現代の日本において非常に多くの方が直面する問題です。西東京市・東久留米市・清瀬市・新座市など当センターのある地域でも、実家の空き家相続に関するご相談が増え続けています。

空き家は「とりあえず置いておく」という選択をしてしまうと、固定資産税の負担、近隣への迷惑、行政からの指導など、さまざまなリスクが顕在化します。この記事では、空き家を相続した際の選択肢と、放置することの法的・経済的リスクを詳しく解説します。

日本の空き家問題と相続

総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家数は約900万戸に達し、総住宅数に占める割合（空き家率）は13.8％と過去最高を更新しました。このうち、賃貸・売却用や別荘などを除いた「使用目的のない空き家（放置空き家）」は約385万戸とされています。

空き家が増える主な原因の一つが「相続」です。親世代が亡くなった後、子世代がすでに独立して別の住居を構えているため、実家を相続しても住まないケースが多く発生しています。空き家は時間が経つほど傷みが進み、処分も活用も難しくなるため、相続発生後の早めの判断が重要です。

空き家を相続した時の主な選択肢

相続した空き家には、大きく分けて以下の6つの選択肢があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。

①売却する

もっとも一般的な選択肢が売却です。現金化することで相続人間の遺産分割もしやすくなり、固定資産税や管理の負担からも解放されます。後述する「相続空き家の3,000万円特別控除」を活用できれば、譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性があります。

②賃貸活用する

立地条件が良ければ、賃貸物件として家賃収入を得る方法もあります。ただし、リフォームや原状回復の費用、入居者管理の手間、空室リスクなどを考慮する必要があります。

③自分で住む・別荘として使う

相続人自身が住む、あるいはセカンドハウスや別荘として活用する方法です。思い出のある実家を維持できる一方、維持管理コストは継続的に発生します。

④解体して更地にする

建物の老朽化が著しい場合は、解体して更地にする選択肢もあります。ただし、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が上がる点に注意が必要です。

⑤相続放棄する

負債が多い、または明らかに価値のない不動産のみが遺産であるような場合は、相続放棄も選択肢になります。ただし、相続放棄は3ヶ月以内（民法第915条）という厳格な期限があり、預貯金などプラスの財産も含めて一切相続できなくなります。

⑥相続土地国庫帰属制度を利用する（土地のみ）

2023年4月27日に施行された「相続土地国庫帰属制度」を利用すると、不要な土地を国に引き取ってもらえる可能性があります。ただし、建物が建っている土地は対象外であり、解体が前提となります。詳しくは相続土地国庫帰属制度の解説記事をご覧ください。

いらない空き家を相続してしまったら｜手放す4つの方法

「実家を相続したけれど、住む予定も使う予定もない」「正直、いらない」――当センターにいただくご相談で最も多いのがこのケースです。売れそうにない、貸せそうにない空き家であっても、手放す方法は残されています。ここでは、現実的な4つの選択肢を費用感とあわせて整理します。

なお大前提として、相続放棄ができるのは原則3ヶ月以内（民法第915条）です。この期間を過ぎている、あるいは預貯金など他の遺産をすでに受け取っている場合、相続放棄という選択肢は使えません。以下は「相続してしまった後」に取り得る方法です。

方法①：売却する（仲介・買取業者・0円譲渡）

最も確実に手放せる方法です。ポイントは、状態や立地に応じて売り方を変えることです。

• 一般の不動産仲介：市場価格で売れる可能性が高い一方、買主が見つかるまで時間がかかります。仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限（400万円超の場合）。なお、売買価格800万円以下の低廉な空き家等については、売主から受け取れる報酬の上限が33万円（税込）まで引き上げられる特例があり、地方の安価な物件でも仲介を引き受けてもらいやすくなっています。
• 買取業者への売却：業者が直接買い取るため、仲介手数料が不要で、契約不適合責任も免責としてもらえるケースが多く、最短で数週間〜1ヶ月程度で現金化できます。ただし買取価格は市場相場の6〜7割程度が目安となります。老朽化が激しい、残置物が大量にあるといった物件では有力な選択肢です。
• 0円譲渡・空き家マッチングサイト：値段が付かない物件を無償または数十万円で引き取り手に譲る方法です。個人間の譲渡は贈与税や、後日の境界・契約不適合トラブルのリスクがあるため、必ず司法書士等を介した契約書の作成をおすすめします。

売却の際は、後述する相続空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかで手取り額が大きく変わります。売り出す前に必ずご確認ください。

方法②：自治体・空き家バンクに登録する

多くの自治体が「空き家バンク」を運営しており、登録・利用は無料であることがほとんどです。移住希望者や、地元で店舗・住居を探している方とのマッチングが期待できます。自治体によっては、成約時の改修補助金や家財処分費用の補助（数十万円規模）を用意しているところもあります。

現実性の評価：登録しても必ず成約するとは限らず、需要のある地域かどうかに大きく左右されます。費用がかからないため、売却活動と並行して登録しておく「保険」としての位置づけが実際的です。まずは物件所在地の市区町村の空き家担当窓口にご相談ください。

方法③：相続土地国庫帰属制度を使う（建物の解体が必須）

2023年4月27日施行の「相続土地国庫帰属制度」により、相続で取得した不要な土地を国に引き取ってもらえる道が開かれました。ただし、建物が建っている土地は対象外であり、この制度を使うには先に建物を解体して更地にする必要があります。ここが空き家において最大のハードルです。

• 解体費用：木造住宅で1棟あたり100万円〜300万円程度が目安（延床面積・立地・アスベストの有無で変動）。前面道路が狭く重機が入らない場合は割高になります。自治体の老朽危険空き家除却補助金（数十万円〜）を使える場合があります。
• 審査手数料：土地1筆あたり14,000円（申請が却下・不承認となっても返還されません）。
• 負担金：承認された場合、国に納付します。宅地は原則20万円ですが、市街化区域・用途地域が指定されている区域内の宅地や農地は面積に応じて算定され、数十万円〜100万円程度になることがあります（面積区分ごとの算定式によるため、あくまで目安です）。
• 却下・不承認となる土地：建物がある、担保権や使用収益権が設定されている、通路など他人の使用が予定されている、土壌汚染がある、境界が明らかでない・所有権について争いがある、崖がある、管理を阻害する工作物や樹木・車両等が地上にある、埋設物がある、といった土地は引き取ってもらえません。

現実性の評価：解体費＋負担金で総額150万円〜400万円程度の持ち出しになるため、「タダで手放せる制度」ではありません。それでも、固定資産税と管理責任を将来にわたって負い続けるより有利と判断できるケースはあります。詳しくは相続土地国庫帰属制度の解説記事をご覧ください。

方法④：寄付する（自治体・法人・隣地所有者）

「タダでいいから引き取ってほしい」という発想ですが、現実には最もハードルが高い方法です。

• 自治体への寄付：自治体が土地を取得すると固定資産税収が失われるため、公共利用の具体的な予定がない限り、受け付けられないのが実情です。まずは寄付受付の可否を窓口で確認してください。
• 法人（NPO・社会福祉法人等）への寄付：活用目的が合致すれば受け入れられる可能性があります。ただし、個人が法人へ土地建物を無償譲渡すると、時価で譲渡したものとみなされて譲渡所得税が課されることがあります（所得税法第59条のみなし譲渡）。手放したのに税金がかかる事態を避けるため、事前に税理士へご相談ください。
• 隣地所有者への譲渡：実は最も成約率が高い方法です。隣地所有者にとっては土地の拡張や接道条件の改善というメリットがあるためです。無償譲渡の場合、受け取った側に贈与税が生じる可能性がある点に留意し、低額でも有償譲渡の形をとることが多くなります。

空き家を放置するリスク

「とりあえず空き家のまま置いておく」という判断は、さまざまな深刻なリスクをもたらします。特に2015年に施行された空家対策特措法と、2023年の改正により、放置のリスクは法的にも大きくなっています。

特定空家等への指定（空家対策特措法第2条2項）

「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家対策特措法）第2条2項では、以下のような空き家が「特定空家等」に該当するとされています。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

市町村から特定空家等に指定されると、助言・指導、勧告、命令と段階的に行政指導が進み、最終的には行政代執行（強制的な解体）の対象となります。

固定資産税が最大6倍になる

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、200平米以下の部分について固定資産税が最大1/6に軽減されています。しかし、特定空家等に指定された後に「勧告」を受けると、この住宅用地特例の対象から除外され、結果として固定資産税の負担が最大6倍に跳ね上がります（地方税法第349条の3の2）。

空き家の固定資産税はいくらになるか（計算例）

「6倍になる」と言われてもピンとこないという方のために、具体的な数字で比較します。住宅用地の特例は、面積により次のように課税標準が圧縮される仕組みです。

• 小規模住宅用地（200平米以下の部分）：固定資産税の課税標準が評価額の1/6、都市計画税は1/3
• 一般住宅用地（200平米を超える部分）：固定資産税の課税標準が評価額の1/3、都市計画税は2/3

ここでは、土地の固定資産税評価額1,200万円・敷地面積150平米（200平米以下なので全体が小規模住宅用地）、税率は標準税率の固定資産税1.4%・都市計画税0.3%として計算します。

ここで注意したいのが、特例解除後の課税標準に用いた「70%」です。住宅用地以外の土地（非住宅用地）については、負担調整措置により課税標準額の上限が評価額の70%とされています。そのため、実際の増加幅は理論値の6倍ではなく、おおむね3〜4倍程度に収まるのが一般的です。それでも年間10万円前後の負担増となり、10年間放置すれば100万円規模の差になります。

さらに、上記は土地のみの税額です。建物が残っている限り、建物にも固定資産税が課され続けます。一方で建物を解体して更地にすると、建物分の税金はなくなるものの、土地は上表の右列（特例なし）の状態になります。「解体すべきか、残すべきか」は、この土地・建物それぞれの税額と解体費用を並べて比較して判断すべきということです。

※上記はしくみを理解いただくための概算例です。実際の税額は、各自治体が定める税率、評価額、負担調整措置の適用状況によって異なります。正確な金額は、毎年送付される固定資産税納税通知書（課税明細書）と、物件所在地の市区町村の資産税課でご確認ください。

行政代執行（解体）の費用負担

「命令」にも従わない場合、市町村は行政代執行により強制的に建物を解体できます。解体費用は所有者に請求され、支払えない場合は財産の差押えに発展することもあります。木造住宅の解体費用は1棟あたり100万円〜300万円程度が一般的です。

損害賠償責任のリスク

空き家の屋根瓦が落下して通行人がケガをした、塀が倒れて隣家に損害を与えたといった場合、所有者は土地工作物責任（民法第717条）に基づき損害賠償責任を負います。空き家を放置することは、こうした賠償リスクを抱え続けることにもなります。

2023年改正：管理不全空家等の新設

2023年（令和5年）12月13日に施行された改正空家対策特措法では、新たに「管理不全空家等」という区分が設けられました。これは、特定空家等になる前の段階、つまり「そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態」の空き家を指します。

管理不全空家等にも市町村から「指導・勧告」が行われ、勧告を受けると特定空家等と同様に住宅用地特例が解除されます。つまり、より早い段階で固定資産税が最大6倍になる可能性があり、空き家所有者は従来以上に注意が必要となりました。

相続空き家の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条3項）

相続した空き家を売却する場合に、ぜひ知っておきたいのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、譲渡所得税を大幅に軽減できます。

適用要件

主な適用要件は以下のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
• 区分所有建物登記がされていない建物（マンション等は対象外）
• 相続発生時に被相続人が一人で居住していたこと
• 相続から譲渡まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
• 譲渡対価が1億円以下であること
• 譲渡時に耐震リフォーム済み、または家屋を取り壊した後の更地での譲渡であること
• 令和9年（2027年）12月31日までの譲渡であること

2024年1月以降の改正

2023年度税制改正により、2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡からは、買主による耐震改修・取壊しも特例の対象となるよう要件が拡充されました。具体的には、譲渡日から譲渡日の属する年の翌年2月15日までに買主が耐震改修工事または取壊しを行えばよいとされ、売主側で事前に工事を済ませておく必要がなくなりました。これにより、空き家の売却がより活用しやすくなっています。

また、相続人が3人以上いる場合は、特別控除の上限が1人あたり2,000万円に減額される改正も同時に行われています。詳細な適用判定は税理士にご相談ください。

相続登記の義務化と空き家

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記が義務化されました（不動産登記法第76条の2）。相続により不動産を取得した相続人は、所有権取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく違反すると10万円以下の過料に処される可能性があります。

この義務化は、施行日前に発生した相続にも遡及適用されます（経過措置として2027年3月31日まで）。空き家であっても、相続登記を放置することはできません。詳しくは不動産の名義変更に関する解説記事をご覧ください。

空き家を活用する具体策

売却以外の活用方法にも、いくつかの選択肢があります。立地や建物の状態、相続人のご事情に応じて検討しましょう。

リフォーム賃貸

建物の状態が比較的良好で、賃貸需要のある立地であれば、リフォーム後に賃貸物件として活用する方法があります。初期投資は必要ですが、安定的な家賃収入が得られる可能性があります。

民泊・シェアハウス

観光地や都心近郊では、民泊（住宅宿泊事業法）やシェアハウスとしての活用も選択肢になります。ただし、自治体ごとの条例や届出制度を確認する必要があります。

自治体の空き家バンク

多くの自治体が「空き家バンク」を運営しており、空き家の売買・賃貸を希望する方とのマッチングを支援しています。仲介手数料が不要なケースもあるため、まずは所在地の自治体に問い合わせてみるとよいでしょう。

当センターでの対応事例

清瀬市にお住まいのGさんは、亡くなったお父様の実家（昭和50年代築の戸建て）を相続されました。すでにご自身は新座市に持ち家があり、実家には住む予定がなかったため、当センターにご相談いただきました。

建物が旧耐震基準で建築されており、3,000万円特別控除の要件を満たすことを確認。買主による解体を前提とした更地引渡しの方針で売却を進め、結果として譲渡所得から3,000万円を控除した上で譲渡所得税が実質ゼロとなりました。相続発生から約10ヶ月で売却を完了し、固定資産税の負担からも解放されています。

まとめ

空き家の相続は、現代の日本において誰もが直面しうる問題です。放置すれば固定資産税の負担増、近隣トラブル、行政指導など、リスクは大きくなる一方です。一方で、3,000万円特別控除や相続土地国庫帰属制度など、活用できる制度も整備されつつあります。

東久留米市・西東京市など当センターの地域でも、空き家相続のご相談は年々増えています。相続発生後できるだけ早い段階で、売却・活用・放棄など総合的な判断を行うことが大切です。当センターでは無料相談を実施しておりますので、お気軽にご相談ください。

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