小規模宅地等の特例｜自宅の評価を最大80%減額する方法

相続財産の中で大きな割合を占めることが多い「自宅」や「事業用の土地」。これらをそのままの評価額で課税されると、相続税が払えずに住み慣れた家を手放さざるを得ないケースもあります。そこで設けられているのが「小規模宅地等の特例」です。

この特例を適用すれば、自宅の土地は330㎡まで評価額を80%減額できます。たとえば評価額5,000万円の自宅土地（330㎡以下）であれば、相続税評価額は1,000万円にまで圧縮されます。本記事では、この強力な節税制度の要件と計算方法を、最新の情報に基づいて解説します。

小規模宅地等の特例とは（租税特別措置法第69条の4）

小規模宅地等の特例は、租税特別措置法第69条の4に規定されている制度で、相続または遺贈により取得した宅地等のうち、被相続人またはその親族の居住用・事業用に供されていたものについて、一定の限度面積まで相続税評価額を減額するものです。

制度の趣旨は、被相続人の死亡により相続人の生活基盤や事業継続が脅かされないようにすることにあります。そのため、適用には「取得者要件」（誰が取得するか）と「保有・継続要件」（申告期限までどうしているか）が課されています。

4つの区分と限度面積・減額割合

小規模宅地等の特例には、宅地の利用状況に応じて4つの区分があります。

①特定居住用宅地等：330㎡まで80%減額

被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が居住していた宅地について、330㎡を限度に評価額が80%減額されます。減額割合・限度面積は2015年1月1日以後の相続から、それまでの240㎡から330㎡に拡大されました。

②特定事業用宅地等：400㎡まで80%減額

被相続人または生計一親族が事業（不動産貸付業を除く）の用に供していた宅地について、400㎡を限度に評価額が80%減額されます。なお、相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地は、原則として対象外となる規制が2019年4月1日以後の相続から適用されています（一定の規模要件を満たすものを除く）。

③特定同族会社事業用宅地等：400㎡まで80%減額

被相続人およびその親族が議決権の過半数を有する同族会社の事業（不動産貸付業を除く）の用に供されていた宅地について、400㎡を限度に評価額が80%減額されます。

④貸付事業用宅地等：200㎡まで50%減額

被相続人または生計一親族が不動産貸付業（賃貸アパート、駐車場など）の用に供していた宅地について、200㎡を限度に評価額が50%減額されます。こちらも、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地は原則として対象外となる規制が2018年4月1日以後の相続から適用されています（事業的規模で3年超貸付業を行っている者の貸付宅地等を除く）。

特定居住用宅地等の取得者要件

配偶者：無条件適用

被相続人の配偶者が居住用宅地を取得した場合、配偶者は申告期限まで居住・保有していなくても、無条件で特例の適用を受けられます。

同居親族：申告期限まで保有・居住

被相続人と同居していた親族が取得した場合、相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ宅地を保有していることが要件となります。

別居親族（家なき子特例）の要件

被相続人に配偶者も同居親族もいない場合に限り、別居している親族（いわゆる「家なき子」）も特例の適用を受けられる場合があります。

家なき子特例の厳格化（2018年改正）

2018年4月1日以後の相続から、家なき子特例の要件は次のように厳格化されました（租税特別措置法第69条の4第3項第2号）。主な要件は以下の通りです。

• 被相続人に配偶者も同居の法定相続人もいないこと
• 相続開始前3年以内に、その者・その配偶者・3親等内の親族・特別の関係のある法人の所有する家屋に居住したことがないこと
• 相続開始時に居住している家屋を、過去に自己が所有していたことがないこと
• 相続開始時から申告期限まで、その宅地を引き続き保有していること

改正前は、自分名義の家屋を親族名義に変更すれば適用できたため、節税目的の悪用が問題視されていました。改正により、こうした抜け道は封じられています。

複数区分を併用する場合の調整計算

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等（または特定同族会社事業用宅地等）を併用する場合は、それぞれの限度面積（330㎡、400㎡）を完全併用でき、合計最大730㎡まで80%減額が可能です。

一方、貸付事業用宅地等を含めて選択する場合は、次の調整計算式により限度面積が決まります（租税特別措置法第69条の4第2項）。

特定居住用宅地等の面積×200/330＋特定事業用宅地等の面積×200/400＋貸付事業用宅地等の面積 ≦ 200㎡

具体的計算例

自宅330㎡（評価額5,000万円）の場合

特定居住用宅地等として全面積に80%の減額が適用されます。

• 減額前評価額：5,000万円
• 減額額：5,000万円×80%＝4,000万円
• 減額後評価額：1,000万円

このように、自宅土地の課税評価額が大幅に圧縮されます。

貸付不動産200㎡（評価額3,000万円）の場合

貸付事業用宅地等として全面積に50%の減額が適用されます。

• 減額前評価額：3,000万円
• 減額額：3,000万円×50%＝1,500万円
• 減額後評価額：1,500万円

適用要件・申告手続き

小規模宅地等の特例を適用するには、相続税の申告書を提出することが必須です（相続税がゼロになる場合でも提出必要）。申告書には次の書類を添付します（租税特別措置法施行規則第23条の2）。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（または法定相続情報一覧図）
• 遺産分割協議書の写しまたは遺言書の写し
• 相続人全員の印鑑証明書
• 家なき子特例適用時：取得者の住民票・戸籍の附票・相続開始前3年以内の居住家屋に関する書類
• 特定居住用宅地等で老人ホーム入居中の場合：要介護認定等を証する書類等

適用できないケース・注意点

• 申告期限までに遺産分割が完了していない宅地（ただし、申告期限後3年以内の分割見込書を提出すれば後日適用可）
• 事業を相続開始前3年以内に開始した宅地（一定の規模要件を満たすものを除く）
• 取得者要件（同居親族の保有・居住等）を満たさなくなった場合
• 仮装隠蔽による申告漏れ部分

二世帯住宅・老人ホーム入居中の取扱い

区分所有登記されていない二世帯住宅は、被相続人と親族が建物全体に居住していたものとして、特定居住用宅地等の特例を適用できます。区分所有登記されている場合は、被相続人の居住部分に対応する敷地のみが対象となります。

被相続人が老人ホームへ入居していた場合でも、(1)要介護認定または要支援認定等を受けていたこと、(2)入居後にその家屋を事業用や新たな居住用に供していないこと、を満たせば、もとの自宅敷地について特例を適用できます（租税特別措置法施行令第40条の2第2項）。

当センターでの対応事例

まとめ

小規模宅地等の特例は、租税特別措置法第69条の4に基づき、自宅や事業用地の相続税評価額を最大80%減額できる強力な制度です。ただし、4つの区分ごとに取得者要件・保有要件・限度面積が異なり、家なき子特例の厳格化や、相続開始前3年以内の事業開始規制など、適用判定には専門的知識が必要です。

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