東久留米市の不動産を相続したら｜相続登記と評価のポイント

東久留米市で不動産を相続したとき、「登記はどこに出せばよいのか」「団地の名義変更は普通の戸建てと違うのか」「畑が残っているが何か手続きが要るのか」といったご相談を多くいただきます。東久留米市は大規模団地・戸建て住宅地・そして今も残る農地が混在する、多様な土地利用が特徴の街です。そのぶん、相続する不動産の種類によって注意すべき点が変わります。

この記事では、東久留米市の不動産を相続したときの管轄窓口、相続登記の流れと費用、団地・マンション特有の論点、農地がある場合の届出まで、隣接する西東京市ひばりが丘の相続専門窓口の視点で解説します。

東久留米市の不動産相続の特徴

東久留米市は人口約11万人、西武池袋線の東久留米駅を中心とした住宅都市です。市域には性格の異なるエリアが並存しており、相続の論点もエリアごとに変わってきます。

滝山団地・ひばりが丘団地などの大規模団地

市内には昭和期に整備された大規模団地があり、分譲住宅として個人所有されている住戸も多数あります。団地の住戸を相続する場合、区分所有建物としての登記の仕組みや、管理組合との関係を押さえておく必要があります。築年数が経過した団地では、修繕積立金の水準や大規模修繕の計画が資産価値に直結するため、相続後に「住む・貸す・売る」を判断する際の重要な材料になります。

南沢・八幡町などの戸建て住宅地

南沢や八幡町、幸町、東本町といったエリアには戸建て住宅が広がっています。落合川や黒目川沿いの環境の良さから長く住み続ける世帯が多く、「実家1軒と預貯金少々」という相続財産の構成になりやすいのが特徴です。不動産は物理的に分けられないため、代償分割（1人が取得して他の相続人に金銭を支払う）や換価分割（売却して代金を分ける）の検討が必要になります。

今も残る農地・生産緑地

東久留米市は都市部でありながら農地が残るエリアがあり、市内で農業を続けている世帯もあります。農地は宅地とは評価も手続きも異なり、生産緑地の指定がある場合には相続税の納税猶予制度の検討も必要になります。農地が含まれる相続は、一般的な住宅の相続より判断項目が確実に増えます。

東久留米市の不動産相続の管轄窓口

手続きごとに提出先が異なるため、最初に整理しておきましょう。

相続登記｜東京法務局田無出張所

東久留米市内にある土地・建物の相続登記（名義変更）は、東京法務局田無出張所が管轄します。同出張所は東久留米市のほか、西東京市・小平市・東村山市・清瀬市の不動産登記も取り扱っています。東久留米市内に法務局の窓口はありませんので、申請先を間違えないようご注意ください。窓口持参のほか、郵送・オンラインでの申請も可能です。

相続税の申告｜東村山税務署

相続税の申告・納付先は、被相続人（亡くなった方）の最後の住所地を管轄する税務署です。東久留米市の場合は東村山税務署が管轄となります。不動産がどこにあるかではなく、亡くなった方が最後に住んでいた場所で決まる点がポイントです。申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

相続放棄・遺産分割調停｜東京家庭裁判所立川支部

相続放棄の申述や遺産分割の調停・審判は、多摩地域を管轄する東京家庭裁判所立川支部で行います。相続放棄の期限は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内です。

農地の届出・固定資産評価証明書｜東久留米市役所

農地を相続した場合の届出先は東久留米市の農業委員会（市役所内）です。また、登録免許税の計算に使う固定資産評価証明書も東久留米市役所で取得します。

相続登記の義務化と手続きの流れ

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました（不動産登記法第76条の2）。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。2024年3月31日以前に発生した相続も対象で、この場合は2027年3月31日が期限となります。

手続きの流れは次のとおりです。

ステップ1：対象不動産の特定

登記事項証明書と、東久留米市役所で取得できる名寄帳を使って、被相続人名義の不動産を洗い出します。団地の場合は敷地権の有無、戸建ての場合は私道持分の有無を必ず確認します。

ステップ2：戸籍収集による相続人の確定

被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍と、相続人全員の現在の戸籍を集めます。2024年3月開始の広域交付制度により、本籍地以外の窓口でも一定範囲の戸籍を取得できるようになりました。

ステップ3：遺産分割協議書の作成

相続人全員で分け方を話し合い、合意内容を書面にまとめます。不動産の表示は登記事項証明書のとおり正確に記載し、全員が署名・実印で押印します。

ステップ4：東京法務局田無出張所へ申請

登記申請書に、戸籍一式・住民票の除票・遺産分割協議書・印鑑証明書・取得者の住民票・固定資産評価証明書などを添えて申請します。必要書類の詳細は相続登記の必要書類一覧をご覧ください。

団地・マンションを相続する場合の注意点

東久留米市では団地・マンションの相続のご相談が多く、戸建てとは異なる論点があります。

敷地権の有無を確認する

現在の分譲マンションの多くは、専有部分（建物）と敷地利用権が一体化した「敷地権」として登記されています。この場合、専有部分について相続登記をすれば土地の権利も一体で移転するため、土地について別途の登記は不要です。

一方、古い団地や旧法下で分譲された物件では敷地権化されておらず、土地が共有持分として別々に登記されていることがあります。この場合は建物と土地の両方について登記が必要になり、登録免許税の計算にも土地の持分評価額を加えることになります。登記事項証明書の表題部に「敷地権の表示」があるかどうかで判断できますので、最初に必ず確認してください。

管理費・修繕積立金の滞納は承継される

被相続人が滞納していた管理費や修繕積立金の支払義務は、相続人がそのまま承継します。さらに、建物の区分所有等に関する法律第8条により、これらの債権は特定承継人（買主など）に対しても行使できるとされているため、滞納を残したまま売却しても問題は解消しません。

相続が発生したら、まず管理組合または管理会社に連絡し、滞納の有無と金額、修繕積立金の残高、大規模修繕の予定、一時金徴収の計画などを確認しましょう。滞納額が大きく、他の負債とあわせて資産を上回るような場合には、相続放棄を含めた検討が必要になることもあります。

管理組合への届出

区分所有者が変わった場合、管理規約に基づいて管理組合へ届け出るのが一般的です。届出をしないと総会の通知や重要な連絡が届かず、不利益を受けるおそれがあります。相続登記が完了したら、登記事項証明書を添えて速やかに届け出ましょう。マンション相続の詳細はマンションを相続したらで解説しています。

農地が含まれる場合の注意点

東久留米市の相続では、財産の中に畑や生産緑地が含まれることがあります。農地は通常の宅地とは扱いが異なります。

農業委員会への届出（農地法第3条の3）

農地の権利を売買などで取得する場合は農業委員会または知事の許可が必要ですが、相続による取得には許可は不要です。ただしその代わりに、農地法第3条の3に基づく届出義務があります。相続などにより農地の権利を取得したことを知った時からおおむね10ヶ月以内に、その農地が所在する市町村の農業委員会に届け出なければならず、届出を怠ったり虚偽の届出をした場合には10万円以下の過料の対象となることがあります。

この届出は相続登記とは別の手続きです。「登記が済んだから終わり」と考えて届出を忘れてしまうケースがあるため、農地が含まれる場合はセットで進めてください。

生産緑地と納税猶予制度

生産緑地の指定を受けている農地については、相続税の納税猶予制度（農地等についての相続税の納税猶予及び免除等）の適用を検討できる場合があります。ただし、適用を受けると原則として営農を継続する必要があり、途中で要件を満たさなくなると猶予されていた税額と利子税を納付することになります。相続人が農業を続けられるかどうかを含めて、慎重な判断が必要です。

農地の評価

農地の相続税評価は、純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地の区分によって評価方法が異なります。東久留米市のような市街化区域内の農地は市街地農地に区分されることが多く、宅地であるとした場合の価額から造成費相当額を控除する方式（宅地比準方式）で評価されるのが一般的です。宅地並みの評価になり得るため、農地があるだけで相続税の負担が想定以上になることもあります。

費用の目安｜登録免許税の計算例

相続登記の登録免許税は固定資産税評価額×0.4%です。東久留米市の物件で2つの例を見てみます。

例1：戸建てを相続する場合

土地の固定資産税評価額1,800万円、建物300万円の場合。

• 課税価格：1,800万円＋300万円＝2,100万円
• 登録免許税：2,100万円×0.4%＝8万4,000円

例2：敷地権付きの団地・マンションを相続する場合

専有部分の建物評価額250万円、敷地権割合に応じた土地の評価額550万円の場合。

• 課税価格：250万円＋550万円＝800万円
• 登録免許税：800万円×0.4%＝3万2,000円

課税価格は1,000円未満切り捨て、税額は100円未満切り捨てで計算します。このほか、戸籍謄本等の取得実費、登記事項証明書の取得費用、司法書士に依頼する場合の報酬（不動産の数や相続人の人数によりますが5万円〜15万円程度が一般的な目安）がかかります。いずれも目安であり、事案によって変動します。詳細は相続登記の費用をご覧ください。

相続税と小規模宅地等の特例

相続税は、遺産総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に申告が必要です。被相続人が自宅として使っていた宅地については、小規模宅地等の特例（租税特別措置法第69条の4）により、330㎡までの部分の評価額を80%減額できる可能性があります。団地・マンションの敷地権部分についても、要件を満たせば適用の対象となります。

この特例は相続税の申告をすることが適用の条件であり、特例適用の結果として税額がゼロになる場合でも申告書の提出が必要です。詳しくは小規模宅地等の特例で解説しています。

東久留米市の相続は当センターへ

当センター（株式会社 相続サポートセンター／みらいグループ）は、東久留米市に隣接する西東京市ひばりが丘北に事務所を構えています。西武池袋線ひばりヶ丘駅から近く、東久留米市の皆さまにも多くご利用いただいています。

不動産の相続は、戸籍収集・遺産分割協議書の作成・相続登記・相続税申告・農地の届出と、担当する専門家が分野ごとに異なります。当センターでは税理士・行政書士・司法書士などが連携しているため、窓口を一つにしたまま一連の手続きを進められます。初回相談は無料です（TEL:042-439-6523、平日9:00〜18:00）。

よくある質問

Q1. 東久留米市の不動産の相続登記はどこの法務局で行いますか？

東久留米市内の土地・建物の相続登記は東京法務局田無出張所が管轄します。同出張所は東久留米市のほか西東京市・小平市・東村山市・清瀬市の不動産登記も取り扱っています。相続税の申告先は東村山税務署で、窓口が分かれている点にご注意ください。

Q2. 団地やマンションを相続する場合、土地の登記は別に必要ですか？

敷地権が登記されていれば、専有部分の相続登記だけで土地の権利も一体で移転します。ただし古い団地では敷地権化されておらず、土地が共有持分として別に登記されている場合があり、この場合は建物と土地の両方について登記が必要です。登記事項証明書で敷地権の有無を必ず確認してください。

Q3. 相続した農地があります。何か届出が必要ですか？

はい。相続による農地の取得には農業委員会の許可は不要ですが、農地法第3条の3に基づき、権利取得を知った時からおおむね10ヶ月以内に農業委員会への届出が必要です。怠ると10万円以下の過料の対象となる場合があります。生産緑地の場合は納税猶予の適用可否もあわせてご確認ください。

Q4. 管理費や修繕積立金の滞納がある物件を相続したらどうなりますか？

被相続人の滞納分は相続人が承継します。区分所有法第8条により特定承継人にも請求できるため、売却しても解消しません。相続後は速やかに管理組合へ連絡し、滞納額と修繕計画を確認しましょう。滞納額が大きい場合は相続放棄の検討が必要になることもあります。

まとめ

東久留米市の不動産を相続したら、登記は東京法務局田無出張所、相続税は東村山税務署、相続放棄などは東京家庭裁判所立川支部と、手続きごとに窓口が分かれます。相続登記は2024年4月から3年以内の申請が義務化されており、放置は過料のリスクに加え、次の相続で権利関係が複雑化する原因にもなります。

団地・マンションであれば敷地権の有無と管理費滞納の確認、農地が含まれるなら農業委員会への届出と評価方法の確認が、それぞれ欠かせないチェックポイントです。ご自身のケースで何が必要かを早めに把握しておくことが、余計な費用と時間を避ける近道になります。