要 この記事の要点
- マンションの名義変更は専有部分1個の申請で足りるのが原則。ただし敷地権の登記がない古い物件は土地の共有持分も申請対象になります
- 登録免許税は固定資産税評価額×0.4%。土地は「全体の評価額×敷地権割合」で計算し、課税価格は1,000円未満切り捨て・税額は100円未満切り捨てです
- 相続登記は2024年4月1日から義務化（不動産登記法第76条の2）。取得を知った日から3年以内に申請しないと過料の対象になり得ます
- 登記が終わったら管理組合への区分所有者変更の届出と管理費の引落口座変更を忘れずに行います
「親名義のマンションを相続したが、名義変更の手続きが分からない」というご相談を、西東京市・東久留米市・清瀬市・新座市のお客様から数多くいただきます。マンションの名義変更、正式には「相続による所有権移転登記（相続登記）」は、戸建てと比べて登記記録の構成が複雑で、登録免許税の計算方法も一手間かかります。
この記事では、マンションの相続登記を実際に申請する手順に絞って解説します。何をどの順番でそろえ、申請書にどう書き、いくらの税金を納めるのか。ご自身で申請する場合の判断材料としてもお使いください。なお、マンション相続の全体像（相続税評価や管理費の滞納、売却時の税金など）については、マンションを相続したらで解説しています。
名義変更の前に確認する3つのこと
手続きに着手する前に、登記事項証明書（登記簿謄本）を取り寄せて次の3点を確認します。登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得でき、手数料は書面請求で1通600円、オンラインで請求して郵送を受ける場合は500円、オンライン請求で窓口交付を受ける場合は480円です。
| 確認項目 | どこを見るか | 手続きへの影響 |
|---|---|---|
| 敷地権の有無 | 表題部の「敷地権の表示」 | 記載があれば専有部分の申請のみ。なければ土地も別途申請が必要 |
| 現在の名義人 | 権利部（甲区） | 祖父名義のままなら数次相続となり、戸籍収集の範囲が広がる |
| 担保の有無 | 権利部（乙区） | 抵当権が残っていれば団体信用生命保険の適用と抹消登記を検討 |
敷地権がある場合とない場合の違い
現在の分譲マンションの多くは、専有部分と敷地利用権を分離処分できないようにしたうえで、敷地利用権を「敷地権」として登記しています。この場合、専有部分について相続登記を申請すれば、敷地権も一体で移転します。土地について別の申請書を用意する必要はありません。
これに対し、1984年の区分所有法・不動産登記法の改正より前に分譲された古いマンションや団地では、敷地権化されていないことがあります。この場合は建物（専有部分）と土地（共有持分）が別個の不動産として登記されているため、両方について相続登記を申請しなければなりません。土地の持分登記を忘れたまま何年も経過し、売却の直前に発覚するというトラブルが実際に起きています。
名義変更の手順を5ステップで整理する
ステップ1｜相続人を確定する（戸籍収集）
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・改製原戸籍と、相続人全員の現在戸籍を集めます。これによって法定相続人が誰であるかを法務局に証明します。2024年3月1日に始まった戸籍の広域交付制度（戸籍法第120条の2）により、本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて請求できるようになりました。ただし、代理人による請求や一部の証明書は広域交付の対象外です。集め方の詳細は戸籍の集め方をご覧ください。
ステップ2｜遺産分割協議で取得者を決める
遺言がない場合、誰がマンションを取得するかを相続人全員で話し合い、遺産分割協議書にまとめます。ここでの最重要ポイントは、物件の表示を登記事項証明書のとおりに正確に書き写すことです。区分建物では次の情報をすべて記載します。
- 一棟の建物の表示（所在・建物の名称・構造・床面積）
- 専有部分の建物の表示（家屋番号・建物の名称・種類・構造・床面積）
- 敷地権の目的である土地の表示（所在及び地番・地目・地積）
- 敷地権の表示（敷地権の種類・敷地権の割合）
住居表示（郵便物が届く住所）で書いてしまうと登記申請が通りません。この点は遺産分割協議書のよくある失敗でも取り上げています。
ステップ3｜登記申請書を作成する
申請書はA4縦の用紙に、法務局が公開している様式に沿って作成します。相続登記の申請書に記載する主な項目は次のとおりです。
| 記載項目 | 記載内容 |
|---|---|
| 登記の目的 | 所有権移転（被相続人が持分のみ所有していた場合は「○○持分全部移転」） |
| 原因 | 令和○年○月○日相続（被相続人の死亡日を記載） |
| 相続人 | （被相続人 ○○○○）と表示したうえで、取得者の住所・氏名 |
| 添付情報 | 登記原因証明情報・住所証明情報（代理申請なら代理権限証明情報） |
| 課税価格 | 建物と土地持分の固定資産税評価額の合計（1,000円未満切り捨て） |
| 登録免許税 | 課税価格×0.4%（100円未満切り捨て） |
| 不動産の表示 | 登記事項証明書のとおり。不動産番号を記載すれば表示の一部を省略できます |
ステップ4｜法務局へ申請する
申請先は物件の所在地を管轄する法務局です。西東京市・東久留米市・清瀬市のマンションであれば東京法務局田無出張所が管轄になります。新座市など埼玉県内の物件は、さいたま地方法務局の該当支局・出張所が管轄です。管轄が違う法務局に出しても受け付けてもらえないため、事前に法務局のウェブサイトで管轄を確認してください。
申請方法は、窓口持参・郵送・オンライン申請の3つがあります。郵送の場合は書留郵便で送り、封筒の表に「不動産登記申請書在中」と記載します。登録免許税は収入印紙を申請書に貼付して納付するのが一般的です（消印はしません）。
ステップ5｜完了書類の受領と管理組合への届出
申請から完了までの期間は法務局の混み具合によりますが、おおむね1週間から3週間程度が目安です。完了すると登記識別情報通知（従来の権利証にあたるもの）と登記完了証が交付されます。登記識別情報通知は再発行されないため、厳重に保管してください。
そのうえで、新しい登記事項証明書を添えて管理組合または管理会社へ区分所有者の変更を届け出ます。届出を怠ると、総会の招集通知や大規模修繕の説明会案内が旧住所に送られ続け、議決権を行使できないという事態になりかねません。管理費・修繕積立金の引落口座も、被相続人の口座は凍結されているため速やかに変更が必要です。
必要書類の一覧
遺産分割協議によって取得者を決めた場合の、基本的な必要書類は次のとおりです。手数料は自治体によって異なるものがあるため、幅で示しています。
| 書類 | 取得先 | 手数料の目安 |
|---|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍 | 市区町村 | 現在戸籍1通450円／除籍・改製原戸籍1通750円 |
| 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票 | 市区町村 | 1通200〜400円程度（自治体により異なる） |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 市区町村 | 1通450円 |
| 遺産分割協議書 | 相続人が作成 | 実費のみ |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 市区町村 | 1通200〜450円程度（自治体により異なる） |
| 取得する相続人の住民票 | 市区町村 | 1通200〜400円程度（自治体により異なる） |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村（東京23区は都税事務所） | 1通300〜400円程度（自治体により異なる） |
| 登記事項証明書（確認用） | 法務局 | 書面請求600円／オンライン請求・郵送500円／オンライン請求・窓口交付480円 |
遺言によって取得する場合は遺産分割協議書と印鑑証明書に代えて遺言書（自筆証書遺言なら家庭裁判所の検認済みのもの、または法務局の遺言書保管制度を利用したもの）が必要になります。書類の詳細は相続登記の必要書類一覧で解説しています。
登録免許税の計算例
相続による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%（1000分の4）です。マンションでは、建物の評価額と土地持分の評価額を合計したものが課税価格になります。ここが戸建てと違い、ひと手間かかる部分です。
土地持分の評価額を出す
固定資産評価証明書には、マンションの敷地全体の評価額が記載されている場合と、すでに持分按分された額が記載されている場合があります。全体額が記載されている場合は、登記事項証明書に書かれた敷地権の割合を乗じて自分の持分に対応する評価額を求めます。
| 項目 | 金額（例） | 計算 |
|---|---|---|
| 専有部分（建物）の評価額 | 5,800,000円 | 評価証明書の記載額 |
| 敷地全体の評価額 | 480,000,000円 | 評価証明書の記載額 |
| 敷地権の割合 | 10000分の152 | 登記事項証明書の記載 |
| 土地持分の評価額 | 7,296,000円 | 480,000,000円×152÷10000 |
| 課税価格 | 13,096,000円 | 5,800,000円＋7,296,000円（1,000円未満切り捨て後） |
| 登録免許税 | 52,300円 | 13,096,000円×0.4％＝52,384円 → 100円未満切り捨て |
上記はあくまで計算方法を示すための例であり、金額は目安です。実際の評価額は物件ごとに大きく異なります。なお、課税価格は1,000円未満を切り捨て、算出した税額は100円未満を切り捨てます。計算結果が1,000円に満たない場合の税額は1,000円です。
免税措置の確認も忘れずに
相続登記については、一定の要件のもとで登録免許税が免除される措置が設けられています。たとえば、相続により土地を取得した方が登記をしないまま亡くなり、その方の名義にするための登記をする場合などが対象になります。適用の可否は個別の事情によりますので、該当しそうな場合は法務局または専門家にご確認ください。費用全体の考え方は相続登記の費用でも整理しています。
自分で申請する場合と司法書士に依頼する場合
相続登記は資格がなくても本人が申請できます。どちらを選ぶべきか、判断の目安を整理します。
| 比較項目 | 自分で申請する | 司法書士に依頼する |
|---|---|---|
| 費用 | 実費（登録免許税＋証明書代）のみ | 実費＋報酬。報酬は事務所ごとに異なるため見積りで確認 |
| 手間 | 戸籍収集・書類作成・法務局とのやり取りをすべて自分で行う | 署名押印と印鑑証明書の準備が中心 |
| 期間の目安 | 戸籍収集に時間がかかり、補正が入るとさらに延びる | 書類がそろえば比較的短期間で完了しやすい |
| 向いているケース | 敷地権付き・相続人が少ない・分け方が単純 | 敷地権なし・数次相続・遠方の相続人がいる・抵当権が残っている |
ご自身で進める場合は、事前に法務局の登記手続案内（予約制）を利用すると、申請書の書き方や添付書類について具体的な助言を受けられます。ただし、これは書類の作成代行ではなく、内容の適否について保証を受けられるものでもありません。
名義変更を放置するとどうなるか
2024年4月1日から、相続登記の申請は義務になりました（不動産登記法第76条の2）。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠った場合には10万円以下の過料の対象となり得ます。この義務は2024年4月1日より前に発生した相続にも適用され、その場合は2027年3月31日までが期限とされています。
期限内に遺産分割がまとまらない見込みであれば、相続人申告登記を利用することで、ひとまず申請義務を履行したものとして扱われます。ただしこれは所有権を取得したことを公示する登記ではないため、売却などをするには別途、正式な相続登記が必要です。
義務の問題を別にしても、名義を放置するデメリットは小さくありません。売却や賃貸ができない、相続人がさらに亡くなって権利関係が複雑になる、管理組合との連絡がつかなくなる、といった問題が積み重なっていきます。
まとめ
マンションの名義変更は、登記事項証明書で敷地権の有無を確認するところから始まります。敷地権があれば専有部分1個の申請で土地の権利も一体で移転しますが、敷地権のない古い物件では土地の共有持分も申請対象になります。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%で、マンションの場合は土地全体の評価額に敷地権割合を乗じた額を建物の評価額に合算して課税価格を出します。課税価格は1,000円未満切り捨て、税額は100円未満切り捨てというルールも押さえておきましょう。ここに挙げた金額はいずれも目安です。
登記が完了したら、管理組合への区分所有者変更の届出と管理費引落口座の変更まで済ませて、はじめて手続きが完了します。2024年4月からの申請義務化もあり、先送りする理由はありません。西東京市・東久留米市・清瀬市の物件は東京法務局田無出張所の管轄です。ご自身で進めるか専門家に任せるか迷われている段階でも、お気軽にご相談ください。
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よくある質問
Q1. マンションの相続による名義変更は自分でできますか？
敷地権付きの区分建物で、相続人が少なく分け方も単純であれば、ご自身で申請することは可能です。登記申請書の様式と記載例は法務局のウェブサイトで公開されています。一方、敷地権が登記されていない古いマンション、数次相続が発生している、相続人に連絡が取りにくい方がいる、抵当権が残っているといったケースでは、司法書士に依頼したほうが確実です。不備があると補正や取下げになり、かえって時間がかかることがあります。
Q2. マンションの相続登記の登録免許税はいくらですか？
固定資産税評価額に0.4%を乗じた額です。マンションでは、専有部分の評価額と、土地全体の評価額に敷地権割合を乗じた額を合計したものが課税価格になります。課税価格は1,000円未満を切り捨て、算出した税額は100円未満を切り捨てます。税額が1,000円未満になる場合は1,000円です。金額はいずれも目安であり、実際の評価額により変動します。
Q3. 相続登記に必要な書類は何ですか？
遺産分割協議で取得者を決めた場合、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・改製原戸籍、被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、取得する相続人の住民票、固定資産評価証明書が基本です。マンションでは敷地権割合の確認のため登記事項証明書もあわせて用意すると計算がスムーズです。
Q4. 名義変更が終わったら管理組合への届出は必要ですか？
多くのマンションでは管理規約に区分所有者の変更を届け出る規定があります。届出をしないと総会の招集通知や修繕に関する重要な連絡が届かず、議決権を行使できない不利益が生じます。登記完了後、新しい登記事項証明書を添えて管理組合または管理会社へ届け出てください。管理費・修繕積立金の引落口座の変更もあわせて行います。